Ein externes Gutachten bestätigt die Rechtsbeurteilung des Regierungsrats, dass sowohl die politisch geforderte, rückwirkende Gesetzesänderung als auch ein Verzicht auf die Anhebung des Eigenmietwerts bis zu dessen definitiver Abschaffung im Jahr 2029 rechtlich unzulässig ist.

pd | Mit der Gesetzesrevision des Schätzungswesens hat der Kanton Aargau die Liegenschaftsbewertung per 1. Januar 2025 auf eine angepasste rechtliche und fachliche Grundlage gestellt. Die Anpassung war notwendig, weil das Verwaltungsgericht festgestellt hatte, dass zahlreiche Eigenmietwerte unter der bundesrechtlich gebotenen Mindestgrenze von 60 Prozent der Marktmietwerte lagen. Gleichzeitig mussten die Vermögenssteuerwerte aktualisiert werden, da deren bisherige Wertbasis aus dem Jahr 1998 stammte und weit unter den aktuellen Verkehrswerten lag.

Postulat verlangt rückwirkende Gesetzesänderung
Die Umsetzung der Steuergesetzrevision erfolgte mit dem Versand der Verfügungen mit den neuen Schätzungswerten ab Oktober 2025. Am 18. November 2025 reichten die Fraktionen FDP und SVP ein Postulat ein. Sie verlangten eine Prüfung, ob die Erhöhung der Eigenmietwerte bis zu deren definitiver Abschaffung auf Bundesebene rückgängig gemacht oder der Vollzug sistiert werden könne. Der Regierungsrat hielt fest, dass eine Rückkehr zum alten System rechtlich nicht möglich sei, weil dieses vom Verwaltungsgericht als verfassungswidrig beurteilt worden war. Der Grosse Rat überwies das Postulat dennoch und verlangte eine vertiefte Prüfung.

Rechtsgutachten stützt Regierungsrat
Zur Klärung der Rechtsfragen liess das Departement Finanzen und Ressourcen bei Prof. Dr. Felix Uhlmann von der Universität Zürich ein externes Rechtsgutachten erstellen. Der Gutachter kommt zum klaren Schluss, dass eine rückwirkende Gesetzesänderung rechtlich nicht zulässig ist. Damit behalten die neuen Eigenmietwerte ihre Gültigkeit. Regierungsrat Dr. Markus Dieth hält fest: «Das eingeholte Rechtsgutachten bestätigt die Rechtsauffassung des Regierungsrats: Die neuen Eigenmietwerte in den Verfügungen basieren auf einer korrekten, verfassungskonformen Grundlage.»

Stand der allgemeinen Neubewertung
Ein Grossteil der vorgesehenen Schätzungen wurde zugestellt. Von insgesamt 285’000 geplanten Schätzungen sind noch rund 11’600 oder 4 Prozent offen (Stand 16. Juni 2026). Diese werden versendet, sobald die für die Schätzung notwendigen Daten vollständig vorliegen und validiert wurden.

Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer, die beim Ausfüllen der Steuererklärung 2025 noch keine neue Verfügung erhalten haben, tragen die bisherigen Schätzungswerte ein. Bei der definitiven Veranlagung übernimmt das Steueramt den endgültig festgelegten Liegenschaftswert aus der allgemeinen Neubewertung. Damit kann die Steuererklärung fristgerecht eingereicht werden, auch wenn die neue Verfügung noch aussteht.

Lehren aus komplexem Digitalisierungsprojekt
Bei der technischen Ausgabe der Verfügungen kam es in bestimmten Konstellationen zu Programmier- und Verknüpfungsfehlern, die rund 8’000 Verfügungen betrafen. Die betroffenen Steuerkundinnen und -kunden wurden informiert und erhielten korrigierte Verfügungen. Die Bewertungsmethodik und die berechneten Liegenschaftswerte selbst waren zu keinem Zeitpunkt betroffen. Die technischen Ursachen konnten identifiziert und behoben werden.

Regierungsrat Dr. Markus Dieth erklärt: «Der Systemwechsel nach über 20 Jahren war ein sehr anspruchsvolles und notwendiges Projekt. Die entstandenen Unannehmlichkeiten für die betroffenen Aargauerinnen und Aargauer sind ärgerlich. Dies tut uns leid, und wir danken allen Beteiligten für ihr Verständnis während dieser umfassenden Umstellung.»

Cédric Moret, CEO der ELCA Group, ergänzt: «Auch uns tun die Unannehmlichkeiten leid, die durch die Datenübernahme bei einzelnen Steuerpflichtigen entstanden sind. Unsere Projektteams haben mit hohem Einsatz gearbeitet, und es ist bedauerlich, dass trotz intensiver Tests nicht alle komplexen Fälle von Anfang an vollständig erfasst werden konnten.»

Das Kantonale Steueramt und die ELCA Informatik AG wollen aus dem Projekt wichtige Erkenntnisse ziehen und geeignete Massnahmen für künftige Vorhaben vergleichbarer Grössenordnung ableiten.